N本報記者 洪德木
核心提示：2月18日，开发商中國人民銀行公布，喊快將自今日開始下調存款準備金率0.5個百分點。出货這是开发商自去年12月5日央行三年來首次下調存款準備金率後的第二次下調，同時也是喊快今年以來的首度下調。那麽，出货央行出台這項措施的开发商市場背景是什麽？在“限購、限價、喊快限貸”等“三限”之下，出货房地產市場早已經進入了寒冬狀態，开发商這部分的喊快資金流入，能否改變眼下深度疲憊的出货樓市格局？購房者的房貸利率會發生變化嗎？麵對著存款準備金率持續下調的金融市場，開發商又應該如何應對？开发商本期房產專刊對此在業內進行了多方麵采訪。
背景經濟下行凸顯壓力
其實早在春節前，喊快市場上對於降低存款準備金率的出货預期就極為強烈，但在當時並沒有如市場預期的那樣，及時調低存款準備金率，反而是預期逐漸減弱的2月末出其不意地出台。“這表明了央行對出台會波及市場環境的各種措施還是相當謹慎的。”交通銀行金融研究中心高級宏觀分析師唐建偉在接受本報記者電話采訪時如此表示。對於為何在這個時間點下調銀行的存款準備金率這個問題，唐建偉認為，這跟整個宏觀經濟出現持續下行的市場環境有很大的關係，主要表現在宏觀經濟指標不樂觀、銀行間資金麵持續偏緊影響到了信貸的投放以及外匯占款出現了多月的持續負增長等。
記者查閱國家統計局的相關數據了解到，1月份製造業采購經理指數PMI為50.5%，環比上升0.2個百分點，為連續第二個月回升，但總體卻低於近年來平均水平，反映出整個經濟景氣度仍較低的現實。“而下調存款準備金率所釋放出來的資金能夠為經濟的平穩發展提供較為寬鬆的環境。”莆田市區某銀行的工作人員林先生這樣認為。
而在銀行的信貸方麵，根據曆史數據，每年的1月份往往是銀行放貸最多的月份之一，過去幾年1月份銀行新增信貸均突破萬億元大關，此前機構也紛紛預測1月份新增貸款將破萬億元，但事實上今年1月份人民幣貸款僅增加7381億元，同比少增2882億元，創2008年以來1月同期的新低，銀行間信貸增長減少間接地影響到了實體經濟的資金鏈，下調存款準備金率利於緩解銀行流動性壓力，增強信貸投放能力，加強金融對實體經濟的支持。
曠遠集團營銷總監賴衛祥則認為，今年1月份企業貸款同比少增的部分原因是因為春節假日提前到了1月份，加上元旦等假期，銀行工作時間較短，信貸規模減少不可避免。但這使得不少沒有如期貸到款的企業缺少運轉資金。“從目前市場來看，企業貸到款極有可能在2月份大規模出現，這也可能是選擇在這個時候下調存款準備金率的一個重要原因。”
而據記者了解，截至2月19日，四大行2月新增人民幣貸款投放約700億左右，“雖然四大行的新增貸款額度少於預期水平，但目前市場上中小企業對資金的需求狀況以及銀行間的存貸數據表明，2月份新增貸款相比於1月份將會有所增加，這也可能是選擇在這個時候下調存款準備金率的一個重要原因。”
市場本地購房者依然觀望
據了解，在今日存款準備金率開始調整後，將為市場輸送流動性資金4000億元。而這部分流動資金也將大部分流向實體經濟，“此次出台措施意在支持實體經濟的發展，因此對於調控行業，例如房地產市場受益則較小。”至於這項措施對樓市的影響，唐建偉說，“從目前的情況看，樓市調控政策在短期內很難得到有效的放鬆，這從國家高層的多次表態上可以明顯感覺得到，而下調存款準備金率不可能讓房地產市場的調控得到鬆動，充其量隻是間接地影響到市場對後期的預期信心。”
對此，賴衛祥也認為，這次釋放出來的流行性資金在大部分進入實體經濟之時，也有可能通過各種直接的或間接的渠道進入房地產領域，所以這個可以看做是對房地產行業一個利好的因素，但是短期內是不是有直接的影響不好判斷。他同時也表示，從長期來看，在下調存款準備金率對實體經濟的持續利好影響下，產生了一係列有利結果會回報到城市居民的收入當中，這會在一定程度上增加剛需一族的工資收入，減緩這部分群體的購房壓力，從而在一定程度上緩解樓市的低迷狀態，“但從現在的實際市場看，此次的措施並未對莆田樓市產生實質性的影響，市民觀望的情緒依然普遍存在。”
莆田市建德房地產開發有限公司工作人員黃碩亮在接受記者采訪時表示，此次下調存款準備金率是從整個宏觀經濟的市場需求出發，緩解當前市場上經濟下行以及信貸偏緊的狀況，房地產行業現在正處於調控當中，雖然也需要資金，但很難從銀行貸款得到，而這種微調並不是隻針對房地產行業，還有很多行業同樣需要銀行資金支持，所以盡管存款準備金率微調，但針對樓市的信貸政策仍然將會持續從緊。
另外，記者在走訪市區部分樓盤時了解到，從18日晚間發布消息到今天正式執行的這周裏，購房者的觀望情緒依舊持續。“這段時間，打電話進來或者是親自到我們售樓處詢問的市民有所增加。”在莆田城北一家售樓處，一位售樓小姐告訴記者，“但他們也隻是在了解市場情況，探探口風，購房意願上，也沒有因為存款準備金率下調而受影響。”
後市積極出貨才是上策？
雖然說此次釋放出來的流動資金對樓市的影響較為微弱，但對於已經“久旱”的樓市環境來說也可能是一場“及時雨”。國家統計局發布的最新數據顯示，1月份我國70個大中城市中，新建商品住宅價格環比全部下降或持平，基本上沒有了上漲，而這樣的數據則是對開發商的一場考驗，因此這次的措施給開發商釋放出一個積極的信號，如果再不釋放流動性，很多開發商的資金確實已經消耗殆盡。
當然，企業能否長久生存，還得看開發商的市場應對情況，對於資金鏈處於緊張狀態的中小房企，唐建偉認為，“現在最重要的是在這樣的市場中能夠存活下來，迎合市場的價格需求，積極出貨才是硬道理，同時，這個時候也是配合市場調控，努力進行內部管理機製創新的極好機會。”賴衛祥則認為，在這樣的市場環境中，市場的流動資金增加，購房者的買房款也會間接地增多，因此，房地產開發企業應當積極地優化產品，打造符合市場的樓市產品，針對細分市場消費群體，以積極出貨的策略回籠資金。
銀行房貸利率標準未變
至於央行下調存款準備金率對購房者在房貸按揭方麵有無影響，記者在近日也以購房者身份詢問了莆田市多家銀行，相關工作人員均表示對商貸利率“沒有影響”，仍然會按之前的利率標準執行。
莆田中信銀行個貸中心工作人員告訴記者，目前中信銀行在個人住房貸款方麵，首套房是在基準利率7.05%的基礎上上浮10%，二套房則是上浮20%。對於存款準備金率下調之後利率方麵的調整，工作人員則表示“暫時還未接到相關的通知”。
農業銀行鳳凰山分理處工作人員告訴記者，農行目前已經暫停發放住房按揭貸款。此次存款準備金率下調是否會重啟住房貸款，此工作人員則稱還未接到相關的文件通知。
莆田工商銀行荔城支行工作人員小朱則稱，目前莆田工商銀行荔城支行住房貸款利率是執行首套房按基準利率，也就是7.05%，第二套房則是在基準利率的基礎上上浮10%。是否因為存款準備金率下調而出現申請者增多的情況，小朱則表示，暫時還沒出現這樣的情況。
建設銀行莆田分行方麵，其網點工作人員告訴記者，目前建設銀行莆田分行住房貸款利率執行標準為首套房在基準利率的基礎上上浮10%，第二套則上浮30%。至於是否因為存款準備金率下調而做其他調整，該工作人員稱，暫時還未收到其他通知。
